/812/ 690-00-69

/911/ 196-83-42

Санкт-Петербург

Евгений Скрыльников

специалист по недвижимости АН "Юрист"

Осиновая Роща (жилой район), техническое описание и инструкция по эксплуатации.

 Часть 1. Проект и реалии.

12 апреля 2017

Здравствуйте! Вашему вниманию представляется обзор по новому жилому микрорайону «Осиновая Роща», содержащий общедоступные систематизированные сведения о проектировании, строительстве и эксплуатации нашей среды проживания.

В своё время мне довелось заниматься изучением жизненного цикла технических систем, что позволяет представить информацию как ТО и ИЭ (техническое описание и инструкцию по эксплуатации) – нейтральном, формате. Такой формат известен тем, кто изучает вооружение в ВС РФ, или эксплуатировал по роду профессии технику гражданского назначения. Кроме просто описательного действа он позволяет сравнивать степень соответствия сегодняшнего состояния нашей среды проживания с проектом, который есть как на каждый отдельный дом, так и на весь городок в целом.

 

Следует отметить, что до строительства новых 49 домов на территории исторического района Осиновая Роща уже стояли восемь сталинских пятиэтажек, т.н. старой Осиновой Рощи, есть два садоводства вдоль Песочного шоссе, а так же два, условно говоря, квартала с частным сектором на несколько десятков домовладений у деревни Юкки и опять же слева за поворотом на Песочной шоссе.

 

Под проектом нашего городка предлагается понимать не только набор зданий и коммуникаций, но и соответствующее законодательству РФ взаимодействие жителей, управляющей компании «Сплав-Т», сфер социально-бытового обслуживания, транспорта, властей всех уровней и ветвей. Сегодняшняя работа позволяет оценить плюсы и минусы текущего состояния дел, а из соцсетей видно, что многие переживают за качество жизни, поэтому, изучив некоторые ресурсы здесь и в последующих частях ТО и ИЭ Осиновой Рощи, предложу пути его повышения. Заранее извиняюсь,  если предлагаемый материал кому-то покажется сухим или назидательным.

 

Большой плюс – сам факт строительства микрорайона. Военнослужащие кому под 40 лет и старше помнят, как двигалась очередь на жильё в 90-е годы и далее вплоть до 2008г. – практически никак. В тучные нулевые пошла программа «15+15», это миллиарды, освоенные в 2006 и 2007гг. на введение 18 тыс. квартир для военнослужащих в 5 самых проблемных регионах: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Калининград. Сделали. Но как потом на одной из пресс-конференций В.В.Путин ответил на упрёк, что и к 2012г. проблему решили не до конца: «Очередь после программы «15+15» только выросла». Дальше федералы молодцы, стали строить жильё десятками тысяч квартир и, помню, как в 2012г. в родной Артиллерийской академии очередь стала уменьшаться десятками в месяц.

 

После реализации программы «15+15» вновь выделенные средства пошли на строительство и нашего микрорайона. Страница сайта Администрации Санкт-Петербурга (далее – Администрация):  в разделе «Инвестиции» указано, что начало переформатированию участка земли по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, поселок Осиновая Роща, территория военного городка № 1 положило некое, скорей всего грифованное (закрытое), «решение министра обороны РФ от 28.03.2008г.». Согласно ему, дислоцировавшиеся на площади в 54га части и подразделения из состава гвардейского окружного учебного центра ЗапВО (ЛенВО) оставили территорию, которая ещё до лета 2016г. так  и оставалась за Министерством обороны.

 

Рисунок 1 - Google карта до 2009г. с объектами в/ч

 

Рисунок 2 - Фрагмент кадастровой карты без слоёв до 2009г.

 

Как в 40-е … 80-е гг. прошлого века выглядел военный городок показывает страница: http://fortoved.ru/forum/index.php?t=tree&th=602&rid=0#page_top (строка  От: miall - ср, 21 октября 2009 05:58).

 

Далее на земельный участок распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре
Санкт-Петербурга подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка 1Ш 78100000-3027. Потом объявлен тендер на выполнение государственного контракта №030709/1 от 03.07.2009г.  на выполнение разработки документации и строительство 49 жилых домов на 5594 квартир общей площадью 374 180 кв. метров, со сроком ввода жилых домов до 30.06.2011г. Как следует из упомянутой страницы Администрации, проектно-сметная документация на строительство жилых домов утверждена Минобороны России, проектирование и строительство социальных объектов должно осуществляться за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

 

Плановая численность населения нового микрорайона составляла 16 200 человек, это при том, что население всего муниципалитета «Парголово» составляло 15852 человека (2010г.). Прирост серьёзный, что должно дать отклик на многие факторы, к примеру - изменение штата органов внутренних дел.

 

Ещё цифра – делим 374 180 на 16 200, получится 23,1 кв. метра на человека, что на 22% больше нормы в 18 кв. метров на человека. Эти проценты разошлись по категориям военнослужащих, имеющих право на дополнительную площадь, ещё одна их часть некоторым досталась в счёт 9 кв. метров в счёт «конструктивных особенностей» зданий, ещё часть –  «продана» согласно приказам МО по разным ценам, из года в год «растущим» в Извещениях о предоставлении жилплощади военнослужащим от 30 до 50 тыс. рублей за кв. метр.

 

По результатам проведения тендера проект планировки с проектом межевания территории микрорайона разработало ОАО «Трансмашпроект», разместившее информацию о проведенной работе на этой странице,  к которой мы ещё вернёмся.

 

Тендер на строительные работы выиграл домостроительный комбинат «Блок», входящий в группу компаний «ЛСР. Строительство — Северо-Запад» (бизнес-единица «Группы ЛСР»), выиграл в конкуренции с печально известным застройщиком СУ-155, прошедшим процедуру банкротства и оставивший в нескольких городах России недостроенные дома. Этот выигрыш тендера способствовал пойти «Группе ЛСР» в рост, о чём говорит обзор истории компании на её сайте. Не последнюю роль в этой победе, возможно, сыграл фактор близости к стройплощадке ДСК «Блок», он находится в промзоне «Парнас», в 13 км от нашего микрорайона - напротив ЖК «Северная долина» через проспект Энгельса.

 

Ещё один замеченный в Сети участник проектирования концепции нашего микрорайона - «Архитектурная мастерская Цехомского В.В.». На её сайте, в разделе  «Авторский надзор» изображены макеты одного из ранних вариантов проекта, который ещё сильно отличается от реализованного. Там указано немало объектов инфраструктуры, о «потерявшихся» из которых чуть позже.

 

Что дальше? Министр обороны в марте 2008г. выделил землю (без передачи городу, к большому сожалению), в июле 2009г.  Выигравшие тендер «Трансмашпроект» и «Блок» приступили к своей работе…

 

Далее правительство Санкт-Петербурга за подписью Губернатора В.И.Матвиенко издало Постановление
№ 1527 от 22.12.2009г. «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории военного городка N1, ограниченной Приозерским шоссе, Юкковским шоссе, административной границей с Ленинградской областью и границей функциональной зоны "Р2", в пос.Парголово (Осиновая Роща) Выборгского района» (далее – Постановление № 1527). Анализ этого постановления в купе с другими источниками даёт нам следующее.

 

В приложении 1 изображена планировка территории в так называемых «красные линиях» (термин из градостроительного планирования). Такие линии на чертеже планировки  разделяют участки земли для застройки объектами капитального строительства от участков под объекты инфраструктуры общего пользования: ЛЭП, трубопроводы, автомобильные дороги, пешеходные зоны, другие сооружения.

 

Рисунок 3 - Схема из Приложения 1 Постановления 1527 с разбиением на «кварталы» в красных линиях

и объектами транспортной инфраструктуры (зелёным)

 

 

Двойные красные линии внутри территории с тёмными линиями между ними обозначают дороги, улицы, проезды, что подтверждается присвоением им названий, на Яндекс-карте читаемых (Рисунок 4) как улицы Апраксинская, Галицинская, Бухвостовская, переулки Крепостной и Шанцевый переулок (переулки видны при более мелком масштабе).

 

Рисунок 4 – Улицы и переулки. Без домов, но не просто асфальт

 

 

Эти «улицы и переулки» не имеют своих домов, что вызывает недоумение, но скорее всего, согласно строительным правилам «СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», пункт 5.4: это разбиение на кварталы, между которыми проходят обслуживаемые транспортные артерии. По ширине они не отличаются от внутридворовых проездов, но выходит, что при отсутствии знаков ограничения скорости здесь разрешены 60 км/ч.

 

Кроме того на схеме Приложения 1 (Рисунок 3) есть помеченные зелёным «объекты транспортной инфраструктуры», т.е. места под размещение подземных автостоянок на «не менее чем 4872» (!) автомобилей. Первый,  появившийся в проекте и «потерявшийся» объект – как раз из автостоянок на «не менее чем 2627 машиномест». На определённом этапе он имел даже строительный шифр объекта 12/1-17.1, правда, с вопросительным знаком на схеме Рисунка 5 (прямо перед деревней Юкки).

 

Рисунок 5 - Потерявшийся объект – подземная автостоянка, с высотой в 3-5 этажа

 

 

Очевидно, его исчезновение произошло поэтапно: текстом в рассматриваемом Постановлении № 1527 он есть в пункте 5 приложения 3 как подземный, далее на чертеже межевания и границ формируемых земельных участков в приложении 5 (Рисунок 6) он отсутствует в принципе, так сказать, не имея под собой почвы.

 

Рисунок 6
Проект межевания территории – заложил основу для застройки.
Синим – ранее имевшиеся кадастровые участки

 

 

Сегодня в проекте остались, но не реализованы в строительстве подземные автостоянки на участках 52, 54, 55, 56, 70,71, 72, 73 (внутренняя нумерация земельного участка – аналог номера дома) на «не менее чем 2245 машиномест». Представить, как это должно выглядеть позволит Рисунок 7.

 

Рисунок 7 – Пятна под спланированные подземные парковки,
 синим – с наземными объектами «соцкультбыта»

 

 

Здесь зелёным цветом показаны пятна под постройку отдельных подземных автостоянок. Синим - подземные автостоянки, согласно таблице приложения 3 Постановления 1527 под объектами социального и бытового обслуживания общей площадью: тот, что слева 5500 кв. метров, справа 5200 кв.метров. Это соответствует данным публичной кадастровой карты Росреестра. Так, синий левый земельный участок (№ 70 на Проекте межевания территории) с кадастровым номером 78:36:0013382:9966 имеет вид разрешённого использования «Для размещения объектов социального обеспечения», правый синий земельный участок (№ 71) с номером 78:36:0013382:9965 - «Для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани)». Если сравнить площади земельных участков с общей площадью запланированных на них объектов, то они выходят 3-х этажными, скорее всего вместе с парковочными уровнями.

 

Последнее, что из насущного есть в Постановлении, но пока не в бетоне, это объект розничной торговли площадью 500 кв. метров. Он должен разместиться на земельном участке №15 с кадастровым номером 78:36:0013382:9967, имеет вид разрешённого использования «Для размещения объектов торговли». Если вновь обратиться к ОАО «Трансмашпроект», разработавшему проект планировки с проектом межевания территории новой Осиновой Рощи, то на картинке с его сайта можно разглядеть все три вышеназванных наземных объекта торгово-социально-бытового назначения небольшими краешками смотрящих на нас из-за жилых многоэтажек – на рисунке ниже, при достаточном увеличении видны они, обведённые красным.

 

 Рисунок 8 – Видимые на макете проектировщика недостроенные объекты

 

 

Итого, согласно Постановлению № 1527:

Построено за счёт МО РФ:

  • 48 жилых домов на 5 431 квартиры в 2010-2011гг. (газеты «Кто строит в Петербурге», «Строительный еженедельник»);
  • 1 дом на 126 квартир строиться с 2016г по настоящее время (апрель 2017г.) на месте ДОС 242, с которым затянулось расселение;
  • 1 дом по Юкковскому ш. 8, на 108 квартир возведённый ещё в 2008г. ранее других на территории в/ч.

 

Построено (реконструировано) за счёт Санкт-Петербурга:

  • школа № 471 на «не менее чем 900 учащихся», 2 новых здания, старое здание в Школьном переулке, д. 1 осталось в резерве, там по временной схеме ведётся работа филиала детской поликлиники № 63, кроме того,  для размещения участкового пункта охраны порядка администрацией Выборгского района было принято решение о предоставлении помещений для УВД по Выборгскому району г.Санкт-Петербурга;
  • два детских сада №№ 6,7 в 4-х новых зданиях «на не менее чем 610 воспитанников»;
  • реконструировано здание бывшего военного госпиталя под филиал поликлиники № 117. К сожалению, с момента «положительно рассмотренного вопроса о передаче здания на заседании комиссии …  при   Правительстве  Санкт-Петербурга» от 09 декабря 2011г. до его открытия 15 сентября 2016г. прошло без малого пять лет;
  • построена котельная;
  • насосная канализационная станция;
  • трансформаторные подстанции – 14 шт.;
  • реконструированы очистные сооружения.

 

Не построены на участках земли с соответствующим разрешённым использованием:

  • объект розничной торговли 500 кв. метров, между домами по Юкковскому ш. 8-3 и 14-3;
  • объект социального обеспечения с подземной автостоянкой не менее чем на 190 машиномест, между строящимся домом по Приозерскому ш., 20, к.1 и собственно Приозерским шоссе;
  • объект бытового обслуживания с подземной автостоянкой не менее чем на 202 машиноместа, между домом по Приозерскому ш., 22, к.1 и Приозерским шоссе;
  • подземная автостоянка на не менее чем на 108 машиномест, между домом по Приозерскому ш., 12, к.1 и Приозерским шоссе на кадастровом участке дома;
  • подземная автостоянка на не менее чем на 296 машиномест, между домами по Приозерскому ш., 14, к.1, 16, к.1, 18, к.1 и Приозерским шоссе на кадастровых участках упомянутых домов;
  • подземная автостоянка на не менее чем на 1447 машиномест, между домами по Приозерскому ш., 20, к.1, 22, к.1, 18, к.1 и земляной крепостью «Осиновая Роща» на кадастровых участках упомянутых домов.

 

Результат проектирования и строительства нашего нового микрорайона Осиновая Роща был отмечен визитом тогда ещё в качестве премьер-министра Владимира Владимировича Путина

 

Премьер-министр, Губернатор и Министр обороны.
Приозерское шоссе, дом 12-1, 12 августа 2011г.

 

 

По видеоролику на Ytube можно узнать дом 12, к.1. по Приозерскому шоссе. 22 августа 2011 г. временно исполняющим обязанности губернатора Санкт-Петербурга был назначен Георгий Сергеевич Полтавченко, принявший должность от Валентины Ивановны Матвиенко, перешедшей на должность Председателя Совета Федерации.

 

Позднее, в своём номере за 18.01.2012г. статьёй об Осиновой Роще отметилась «Красная Звезда», в основном обозначив проблемы начального периода заселения: неработающие лифты домов, затягивание с вводом в эксплуатацию школы и детских садов, отсутствие пункта охраны правопорядка – «новосёлов беспокоят участившиеся случаи мелкого хулиганства, взлома и угона личных автомобилей»…

 

Оставшийся в планах «недострой» скорей всего попадает в пробел законодательства, находящийся между:

а.  статьёй 46.4 Градостроительного кодекса РФ о комплексном освоении территорий (КОТ);

б. закрытостью Градостроительного плана земельного участка 1Ш 78100000-3027 и договора на выполнение упомянутого в начале статьи государственного контракта № 030709/1, согласно которым идёт развитие территории новой Осиновой Рощи;

в. проблеме перехода земли от МО РФ городу Санкт-Петербургу;

г. отсутствием сроков реализации соответствующих пунктов в Постановлении 1527.

 

Сегодня, судя по выписке из ЕГРН (Рисунок 10) на неприватизированные квартиры нашего городка, процесс передачи земли городу решён к 29 августа 2016г.:

 

Рисунок 10 - Выписка из ЕГРН со сведениями о принадлежности неприватизированной квартиры и доли в участке земли под домом Санкт-Петербургу

 

 

Ранее уже упоминалось, что проектирование и строительство социальных объектов будет осуществляться за счет средств бюджета Санкт-Петербурга. Однако, Приложение 5 Постановления 1527 в своём названии звучит «Чертёж межевания территории… (… границы формируемых земельных участков планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства»).

 

Не имея возможности ознакомиться с государственным контрактом № 030709/1 от 03.07.2009г. можно сделать вывод: Постановление 1527 – это о планах развития территории городка, поэтапно решаемых в зависимости от финансирования, в том числе с привлечением юридических (в т.ч. частных) и даже физических (?) лиц.

 

С социально-бытовым обслуживанием населения кроме плановых отдельно стоящих объектов в Осиновой Роще должны справляться встроенные «коммерческие» помещения домов 16, к.1; 18, к. 1; 20 к. 1 (строится); 22. к.2 по Приозерскому шоссе, а так же в доме 8, к. 5 по Юкковскому шоссе с площадью более 3 100 кв.м. Об этом также сообщается на сайте  ОАО «Трансмашпроект», разместившем информацию о проведенной работе на этой странице.

 

На сегодня в части таких помещений по Приозерскому ш., 18, к.1 с 29.12.2015г. работает четвёртое подразделение МФЦ Выборгского района «Мои документы», отделка и оборудование произведены за полгода. Это здорово – более 300 госуслуг от Росреестра и Пенсионного фонда, Налоговой инспекции, Соцзащиты и других госструктур можно получить, пройдясь 5-10 минут.

 

Куда стремиться дальше говорят Итоги социально-экономического развития Выборгского района Санкт-Петербурга за 2015 год и задачах на 2016 год в разделе «Строительство».

 

 В частности там отражено: в 2015 году заключены договора на безвозмездное пользование помещениями общей площадью 775,2 кв.м. по адресу: Приозерское шоссе, д.18, корп.1, в которых планируется разместить:

  • в помещении 5-Н площадью 140,6 кв.м – подростково-молодежный клуб (отделение СПб ГУ Подростково-молодежного центра «МИР»);
  • в помещении 9-Н площадью 123,1 кв.м - отделение СПб ГБУ «Комплексный центр социального обслуживания населения Выборгского района»;
  • в помещении 10-Н площадью 140,3 кв.м – офис врача общей практики, женская консультация;
  • в помещении 15-Н площадью 107,7 кв.м - офис врача общей практики детский врач (отделения СПб ГБУЗ «Детская городская поликлиника № 63»);
  • в помещении 16-Н площадью 263,5 кв.м - многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (исполнено).

 

Кроме этих данных есть сведения о том, что в 2017 г. капитальный ремонт на 43 млн. руб. ожидает и третий корпус поликлинического отделения, «в котором планируется сосредоточить все районные службы для взрослого населения, которые сейчас располагаются в разных учреждениях».

 

Подводя итоги по социальному обеспечению, хочется отметить, что сегодня просто не «освоены» примерно  80% имеющихся встроенных (коммерческих, а точнее нежилых) помещений. Здесь затягивается отделка,  оборудование и открытие уже спланированных учреждений по Приозерскому ш., 18-1. Ещё в трёх построенных домах договора на пользование нежилыми помещениями скорей не заключены, при том, что необходимы отделения Сбербанка, банка ВТБ24, отделение Почты России, аптека, раздаточный пункт молочной кухни, библиотека, столовая, магазины шаговой доступности.

 

Первое, что в этой ситуации можно сделать – узнать, кто собственник. Не факт, что с передачей домов и придомовой территории нежилые «коммерческие» помещения тоже переданы городу. В МФЦ выписка из ЕГРН с информацией о собственнике является общедоступной, госпошлина 400 руб, онлайн на сайте Росреестра – 250 рублей, с предоставлением файлом на электронную почту. Далее запрос собственнику о причинах простоя площадей покажет ситуацию ).

 

О своём опыте такой работы по обозначенным и другим вопросам изложу в следующей статье. К примеру, для начала - выписка из ЕГРН на земельный участок крепости «Осиновая Роща», уж больно она грязная, хотя является с 2015г. региональным объектом культурного наследия.

 

 Рисунок 11  - Запрос о собственнике объекта недвижимости, фрагмент

 

 

Кроме того, «ветки» в соцсетях по Осиновой Роще имеют достаточно фактов обращений в органы законодательной, исполнительной, судебной власти и четвёртой власти – прессу.

 

Итог.

 

Для военнослужащих в Санкт-Петербурге построен отличный жилой район на 5665 квартир в 50 домах, школа с 3-мя бассейнами, 2 детских сада. География заселяющихся, с кем довелось лично общаться  - от Беринговского района Чукотского АО до Калининграда, от Новой Земли до Дагестана. Медленно, но верно развивается инфраструктура – введены в эксплуатацию поликлиника и МФЦ. Есть недострой различных объектов на земельных участках с профильным назначением, а так же недоосвоение имеющихся «коммерческих» помещений, что в течение 5 лет ведёт к нехватке легальных торговых площадей, объектов финансового, информационного, спортивного и бытового обеспечения, недостатку парковочных мест. В основе большинства проблем – отсутствие в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга № 1527 от 22.12.2009г. сроков строительства и ввода запланированных объектов в эксплуатацию.

 

Примером для развития территории нашему микрорайону можно привести схожий по расположению небольшой посёлок Аннино Ломоносовского р-на Ленинградской области. Находясь в 1 км от границы с Санкт-Петербургом, в 7 км от КАД при населении порядка 3,5 тысяч человек в нём на 15 пятиэтажек и дома частного сектора имеется дом культуры, детский сад, школа со стадионом, МФЦ, отделения почты и Сбербанка, врачебная амбулатория, скейт-площадка, игровая площадка, спортзал, кафе, торгово-ярмарочный комплекс, магазины Пятёрочка, Магнит, свой Парк победы с памятником, башней и фонтаном...

 

Схожий по расположению поселок Аннино.

Поселок Аннино, правда, основан он в 1500 г., но наш заселён не позже. Историю Парголово можно прочитать на моем сайте в этой статье:

 

Живем и работаем в Парголово. Статья первая: История

Проживая в историческом районе "Парголово", расположенном в северной части Санкт-Петербурга в серии статей хочу поделиться своим впечатлением от двухлетнего проживания и работе в одном из ста одиннадцати муниципалитетов города. Переехав из Калининского района Санкт-Петербурга, по роду деятельности мне интересны история и география наших мест, особенности духа пригородной среды большого мегаполиса, условия жизни, работы и отдыха. Кто-то может сказать, что двухлетний срок слишком мал для полноценного впечатления о целом муниципальном образовании и будет прав, однако оговорюсь: встречаясь с большим количеством интересных людей, умея находить сегодня нужную информацию в различных пространствах - интересно составить подобный отчет.читать далее...

 

 

 

Задавайте вопросы

Информационный сайт специалиста по недвижимости АН "Юрист" Скрыльникова Евгения Станиславовича. Использование и копирование материала с сайта возможно только после личного разрешения владельца сайта. Санкт-Петербург, Загребский б-р, д. 9

© 2015-2017