Санкт-Петербург

+7 /921/ 955-74-57

Обзор цен на квартиры в Осиновой Роще

6 ноября 2018

Евгений Скрыльников

специалист по недвижимости АН "Юрист"

Здравствуйте, уважаемые соседи. Вашему вниманию предлагается обзор цен на квартиры в нашем новом жилом районе за время моего проживания здесь и работы https://arspb.ru/chlenstvo/rieltory/attestovannye/566/ в агентстве недвижимости «Юрист» https://arspb.ru/chlenstvo/kompanii/sertifitsirovannye/60122/

Цель статьи – предоставить нынешним и будущим  жителям Осиновой Рощи обоснованное мнение по динамике цен на жильё для адекватной оценки своих возможностей. Иногда приходится видеть, как покупатели переплачивают, а продавцы недополучают от реализации своего зачастую единственного жилья, что происходит, когда «пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник».

 

За истекшие пять лет с проведения первой сделки, для себя я выделил четыре этапа заметных изменений в ценах на жильё: с 2013г. по начало 2014г. – стабильные цены; с начала 2014г. по конец 2015г. – ажиотажный рост, в связи со скачком обменного курса валют и санкциями из-за присоединения к нам Крыма; с начала 2016 г. по конец 2017г. – «сползание» цен к значениям 2013 г., отрезвление; с начала 2018г. - незначительный рост цен на 5-8%.

 

Рост цен в 2018г. можно объяснить взаимодействием двух основных групп факторов.

 

На повышение влияли:

  • снижение % ставок по ипотеке до исторического минимума;
  • подготовка и начало периода перехода банков на проектное финансирование в строительстве нового жилья (01.07.2018г. - 01.07.2019г.);
  • локальный летний скачёк обменного курса валюты;
  • локальный рост экономики.

 

На сдерживание цены квадратных метров влияли:

  • массовость строительства;
  • вывод на рынок значительного числа «инвестиционных» квартир;
  • закредитованность населения;
  • снижение реальных доходов граждан.

 

В таблице ниже приведены основные параметры 25 сделок с 1, 2, 3-х комнатными квартирами в новых домах Осиновой Рощи, которые мне довелось организовывать за истекшие 5 лет.

 

Выводы по таблице:

  1. В периоды последствий резких изменений международной обстановки,  обменного курса основных валют, законодательной базы, по возможности продажу или покупку жилья не предпринимать. В частности, в 2014г.-2015г. не удалось продать две квартиры из-за завышения собственниками своих ожиданий. А нашедшие и давшие цену самостоятельно покупатели в этот период переплатили. Кроме того, по завышенной цене продана квартира в первый месяц введения минимального значения налогооблагаемой базы в размере 0,7 кадастровой стоимости.
  2. Перед сдачей в интенсивную аренду рассчитать и сравнить доходы с последующими возможными потерями от продажи «убитой» квартиры. Здесь надо учесть, как правило, небольшую разницу в арендных ставках под «семейную» и «бригадную»  аренду. Учесть и срок сдачи в аренду: если он менее 2 лет, возможно проданная без потерь на гарантированный ремонт квартира будет выгодней продажи её же, но после неаккуратных арендаторов.
  3. Обязательно привлекайте квалифицированного специалиста для продажи имеющегося или подбора Вашего будущего жилья. Опыт показывает, что даже продвинутые инвесторы далеко не всегда ориентируются в расширяющемся списке участников сделок с недвижимостью и их ролях: физлица, Росреестр, МФЦ, нотариусы, банки, страховые компании, оценочные компании, органы опеки и попечительства, Жилищный комитет, ПИБ, суды, местные администрации, подразделения МВД РФ, занимающиеся рег. учётом граждан, застройщики, подрядчики, агентства недвижимости, рекламные площадки, управляющие компании.

 

Сегодня разнообразие участников сделок с недвижимостью накладывается на широкую географию реального проживания собственников. В большинстве своём собственники у нас в Осиновой Роще это действующие военнослужащие или военные пенсионеры, далеко не всегда избравшие Санкт-Петербург городом постоянного проживания. Действует здесь и фактор ухода многих процессов в виртуальный online – формат. Очередной обзор выйдет быстрее, надеюсь в этом на вашу помощь.

 

С уважением, Евгений Станиславович

 

 

Основные параметры сделок с недвижимостью в Осиновой Роще с ноября 2013г. по ноябрь 2018г.

N S общ Этаж Состояние Дата сделки Цена Сторона Комментарий
1 комнатные
1 36 7 отделка от застройщика, без арендаторов февраль 2014 3,2 продажа ипотека
2 42 7 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы апрель 2014 3,4 продажа прямая
3 36 7 ремонт, собственники - 3,55 Продажа 11.2015 –03.2016 отказ от продажи, завышенное ожидание
2 комнатные
1 58 13 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы ноябрь 2013 4,15 продажа встречная покупка
2 54 7 отделка от застройщика, собственники апрель 2014 4,25 покупка продавцы иногородние, опека
3 58 2 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы май 2014 4,45 покупка
4 58 5 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы май 2014 4,4 покупка ипотека, опека
5 54 6 отделка от застройщика, собственники январь 2015 4,6 продажа переход на налогообложение min 0,7 кадастр. стоимости
6 65 7 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы апрель 2015 4,65 продажа ипотека, продавец иногородний
7 58 7 отделка от застройщика, собственники апрель 2015 4,6 покупка покупатели иногородние
8 58 6 отделка от застройщика, собственники сентябрь 2015 4,5 продажа
9 53 16 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы ноябрь 2015 4,3 продажа
10 52 10 Ремонт, собственники сентябрь 2016 4,5 юр. сопровождение, продажа опека, ипотека
11 58 1 отделка от застройщика, неаккуратные арендаторы апрель 2017 3,82 продажа интенсивная аренда, значительная потеря в цене
12 58 2 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы ноябрь 2017 4,25 покупка ипотека, опека
13 54 4 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы сентябрь 2018 4,25 покупка ипотека
3 комнатные
1 78 2 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы ноябрь 2013 5,2 покупка Продавцы иногородние
2 79 13 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы сентябрь 2014 5,68 продажа опека, продавцы иногородние
3 88 3 отделка от застройщика, собственники декабрь 2014 6,57 юр. сопровождение, покупка покупатели иногородние
4 78 5 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы - 6,1 Продажа 12.2014 –06.2015 отказ от продажи, завышенное ожидание
5 72 1 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы сентябрь 2016 4,75 продажа 1 этаж, с окном на козырёк подвала, значительная потеря в цене
6 82 16 отделка от застройщика, неаккуратные арендаторы октябрь 2016 5,3 продажа интенсивная аренда, значительная потеря в цене
7 82 4 отделка от застройщика, аккуратные арендаторы ноябрь 2017 5,45 продажа опека, продавцы иногородние, ипотека
8 78 4 отделка от застройщика, никто не жил декабрь 2017 5,38 продажа
9 82 2 ремонт, собственники август 2018 5,7 юр. сопровождение, покупка цена завышена на 50-100 тыс.

Информационный сайт специалиста по недвижимости АН "Юрист" Скрыльникова Евгения Станиславовича. Использование и копирование материала с сайта возможно только после личного разрешения владельца сайта. Санкт-Петербург, Загребский б-р, д. 9

© 2015-2018