Квартирный вопрос: как выбрать новостройку?

июнь 2016

Часто мне приходится отвечать на вопросы о новостройках. Самые распространённые с ответами на них привожу ниже

-  Расскажите об изменениях в ситуации на рынке квартир в новостройках, сегодня стало гораздо больше рекламы, а в СМИ всё чаще появляется информация о росте числа обманутых дольщиков.

 

- Вопрос серьёзный и требует разностороннего и глубокого анализа. Сегодняшняя ситуация на рынке первичной недвижимости заставляет при выборе новостройки внимательно изучать  историю работы застройщиков: срок работы на рынке, регионы присутствия, объёмы и своевременность ввода ранее построенных объектов. Сейчас по отношению к некоторым застройщикам, в том числе и крупным применяются процедуры банкротства или так называемой «санации» - финансового оздоровления, что в обоих случаях надолго переводит их строящиеся дома в разряд проблемных. Основными причинами такой ситуации становятся ранее взятые, а сегодня неподъёмные для застройщика кредиты, ошибки менеджмента, изменение цен на строительные материалы, нельзя исключать и умышленные действия собственников ставшего менее рентабельным бизнеса.

Есть сегодня и противоположная категория застройщиков. Это вновь появившиеся в нашем регионе компании, пришедшие на рынок из других субъектов РФ, работающие сравнительно недавно. Являясь дочерними в крупных корпорациях, они пускают в оборот только собственные средства, или ведут адекватную кредитную политику. Такие компании стремятся формировать свой земельный банк – покупают земельные участки под строительство объектов, что является более значимым показателем, чем строительство на земле, взятой в аренду.

Характеризуя одним словом ситуацию на рынке новостроек можно применить слово «турбулентность». Этот термин чаще всего применяется как характеристика сложных условий полёта самолётов, когда он преодолевает зону атмосферных фронтов, грозы, других резко меняющихся факторов.

 

 

В сложившейся ситуации снижения реальных доходов населения продолжающие работать компании сталкиваются с уменьшением спроса (20-30% за 2016г. и аналогичный период 2015г.) – квартиры стали реже покупать с целью инвестирования. Однако Санкт-Петербург остаётся привлекательным для жителей многих регионов России и ближнего зарубежья. Конкуренция между строительными компаниями растёт, застройщики демпингуют, поэтому появляется реклама типа «Квартира за 1 миллион…»,  «Ипотека 1%», «Деньги ничто, квартира – всё» и многие другие, притягивающие взгляд, в том числе и занятными картинками.

 

- Какое значение имеет сегодняшняя государственная поддержка банков при выдаче ипотечных кредитов?

 

Государственная поддержка здесь имеет колоссальное значение. В последние годы наш город, как субъект РФ стабильно входит в первую пятёрку по объёмам вводимого в эксплуатацию жилья. Набранные темпы в абсолютных показателях впечатляют, вводимые площади можно измерять буквально квадратными километрами: более трёх в 2015г., или 3 031 000 кв.м. Строительный сектор в нашем городе имеет весомую долю занятости работающего населения 14-16%. Эти цифры говорят сами за себя, поэтому, несмотря на уже упомянутое снижение доходов населения сегодняшняя ситуация, это хороший шанс изменить жилищные условия.

 

 

 

Конечно, 12 % не 1-3%, как ставка по ипотеке во многих развитых странах, но у большинства есть жильё, которое можно расширить, если взглянуть на ипотечную ставку с точки зрения инфляции, которую лично я хочу оценить, как вдвое большую предлагаемой банками ставки. Поэтому, к примеру,  Сбербанк за истекший период текущего года выдал таких кредитов примерно столько же, сколько за аналогичный период предыдущего. К тому ещё надо заметить, что закон не позволяет банкам поднимать ставку в течение всего срока кредитования, поэтому платёж будет постоянным (аннуитетным) в 2016, 2017, … , 2026 и последующих годах, пока не погасится весь кредит.

Таким образом правительство «смазывает» работу одной из важнейших отраслей экономики, доходность её снижается, но вместе с этим у значительной части экономически активного населения расширяется возможность улучшить жилищные условия.

 

-  Сегодня у каждого застройщика есть офисы продаж, работают агентства предлагающие услуги в подборе новостроек. Какие здесь отличия и как понять - к кому обратиться?

 

Преимуществом обращения в офис продаж застройщика является отсутствие посредника между потенциальным дольщиком и застройщиком. Сущность профессиональной работы специалиста из агентства недвижимости состоит в возможности дать клиенту адекватную сравнительную оценку застройщикам, их жилым комплексам. Агентства, работающие с новостройками обязательно имеют договорные отношения с застройщиками, что объясняет комиссию с клиента 0%.

 

 

Кроме нулевой комиссии у работающего по новостройкам специалиста есть техническая возможность через свой компьютер «зайти» в квартирографию того или иного застройщика, жилого комплекса, забронировать квартиру без визита в отдел продаж. Словом такой специалист заменяет собранных в один офис менеджеров 25-30 застройщиков, может показать Вам 3-5-7 и более вариантов, забронировать выбранную квартиру. Он съездит с Вами на объект в «шоу-рум» - квартиру для показов, а если внутренний регламент застройщика позволяет, посмотрите выбранную квартиру в ещё строящемся доме. Далее - изучение разрешительной документации на строительство и проекта Договора долевого участия, оптимизация выбора ипотечного продукта (банк, страховка), … всё сразу не перечислить.

 

Как заранее, первично  оценить такого специалиста? Сведения о его аттестации есть на сайтах Российской гильдии риэлторов (РГР), Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПбЛО), его агентство недвижимости сертифицировано названными профессиональными объединениями, имеет сайт, офисы, стационарные телефоны. Некоторые специалисты имеют личный сайт, размещают там свои отзывы, фотографируются с клиентами, словом ведут работу в режиме максимальной открытости.

 

 

 

МОИ СТАТЬИ

12.04.2017

30.06.2016

10.04.2015

1.06.2014

/812/ 690-00-69

/911/ 196-83-42

Санкт-Петербург

Задавайте вопросы

Информационный сайт специалиста по недвижимости АН "Юрист" Скрыльникова Евгения Станиславовича. Использование и копирование материала с сайта возможно только после личного разрешения владельца сайта. Санкт-Петербург, Загребский б-р, д. 9

© 2015-2017